| |
بالاخره قيمت و اجاره بهاي مسكن بعد از سالها با روندي كاملا محسوس روبه تنزل گذاشت و بارقه اميد در متقاضيان خود ايجاد كرد.
به گزارش خبرنگار اقتصادي خبرگزاري فارس ، بازار مسكن در سال 85 به يكباره از ركود خارج شد و رونق گرفت و به اذعان كارشناسان مسكن اگر چه رشد قيمت آن هر 5 سال طبيعي است اما رشد قيمت ها در اين سال غير طبيعي بود. اما روند نزولي قيمت مسكن كه از اواخر سال گذشته آغاز شد اين اميد را در بين متقاضيان خريد و اجاره مسكن ايجاد كرد كه بلاخره روز كاهش قيمت مسكن و اجاره بها نيز فرا خواهد رسيد.
مهمترين عواملي كه در افزايش جهشي قيمت مسكن در سال 85 موثر بود را بايد به افزايش هزينه هاي توليد و احداث مسكن، ضعف و عدم وجود امنيت كافي در بازار سرمايه و برخي ديگر از بازارها و بالعكس،افزايش تسهيلات اعطايي به بخش مسكن توسط نظام بانكي،انتظارات تورمي كه حتي با كاهش روند رشد تسهيلات اعطايي و بهاي خدمات ساختماني موجب رشد قيمت مسكن شد و البته بالا بودن تقاضاي مسكن و عدم تعادل در عرضه مسكن اشاره كرد.
دولت نيز هر چند دير اما سعي كرد تا اين موارد را در دو سال گذشته تا حدودي رعايت كرده و بازار مسكن را آرام و قيمت هاي مسكن را كنترل و تا حدودي كاهش دهد.دولت در اين دو سال گذشته نه تنها تسهيلات اعطايي به بخش مسكن توسط نظام بانكي(بانك هاي خصوصي) را كاهش داد بلكه سعي كرد تا با آرام كردن بازارهاي موازي و كاهش قيمت نهاده هاي توليد مسكن، قيمت تمام شده مسكن را كاهش دهد تا انتظارات از بازار مسكن در آينده هم در بخش خريد و هم در بخش اجاره مسكن، بازاري متعادل با قيمت هاي مناسب باشد.
*گذري كوتاه بر رشد قيمت مسكن در سال 85
اوضاع و احوال بازار مسكن در سال 85 در نوع خود بسيار عجيب و شگفت انگيز است چرا كه در اين سال قيمت مسكن لحظه اي در حال افزايش بود بطوريكه بسياري از معاملات مسكن در بنگاههاي مسكن به دليل رشد لحظه اي قيمتها فسخ مي شد.
متقاضيان خريد و فروش مسكن عليرغم رشد قيمت ها به شكلي عجيب تقاضاي خريد و يا فروش مسكن داشتند كه اتفاقا همين موضوع تعجب بنگاههاي معاملات مسكن را در برداشت كه اگر قيمت ها در حال افزايش است اين همه عجله براي خريد و يا فروش مسكن چيست؟
بيشتر متقاضايان مسكن در سال 85 عليرغم رشد قيمت ها به اين فكر افتادند كه مسكن خود را عوض كرده و يا با خريد مسكن از اجاره‌نشيني نجات پيدا كنند.
بنگاه هاي معاملات ملكي شهرهاي مختلف ايران و به خصوص تهران نيز در سال 85 صحنه رقابت و تاخت و تاز سخت فروشندگان و خريداران مسكن شده بود بطوريكه هر فروشنده مسكني براي خود قيمتي را تعيين و اعلام مي كرد.اتفاقا تعيين قيمت ها نيز از سوي خريداران مسكن با مخالفتي مواجه نمي شد چرا كه خريدار احتمال مي داد اگر يك روز از خريد مسكن جا بماند بايد روز بعد مبلغ بيشتري را براي خريد پرداخت كند. در همين سال بود كه بسياري از دارندگان مسكن سودهاي مناسبي از بابت رشد قيمت ها به دست آوردند.
بنابراين گزارش، اگرچه سال 85 مي‌توانست شيريني خانه‌دار شدن براي برخي را به دليل رونق بازار به همراه داشته باشد اما تلخي بسيار زيادي براي افرادي كه خانه نداشتند را ايجاد كرد و از سوي ديگر افرادي نيز در همين سال بودند كه خود صاحبخانه بودند و مسكن خود را فروخته بودند اما با رشد بيش از 100 درصدي ديگر توان خريد مسكن را پيدا نكردند و حال با گذشت 2 سال هنوز هم توانايي خريد مسكن ندارند.
*جهش قيمت به كام دارندگان مسكن
اما جهش قيمت مسكن به كام چه كساني شد. سوالي است كه همواره مردم و فعالان بخش مسكن از يكديگر مي‌پرسند. شيريني جهش قيمت مسكن براي افرادي بود كه واحدهاي مسكوني آماده‌اي با قيمت بسيار پايين‌تر از قيمت‌هاي آن دوره خريداري كرده و يا احداث كرده بودند. حال مي‌توانستند با يك سود مناسب واحدهاي مسكوني خود را فروخته و راه چند ساله را يك شبه طي كنند.
اگر چه در كنار سازندگان مسكن واسطه‌ها و دلالان بازار مسكن نيز سودهاي خوبي را از بابت رشد قيمت مسكن به خود اختصاص دادند.
ازسال به بعد 85 بود كه خريد مسكن از نان شب هم واجب‌تر و البته دست نيافتني‌تر شد چرا كه روز به روز قيمتها در حال افزايش بود .
در اين سال بود كه مسولان ذيربط كشور دير به اين فكر افتادند كه رشد قيمت مسكن در سال 85 پس از يك ركود چند ساله، زمان جهش قيمت خود را آغاز كرده است و بايد برنامه‌اي براي كاهش التهاب بازار مسكن داشته باشند. سياستمداران كشور و مسولان دولتي تا آمدند طرح يا لايحه‌اي را براي جلوگيري از هرگونه افزايش قيمت و يا تعادل بازار مسكن ارائه كنند قيمتها سرسام‌آور افزايش پيدا كرده بود.
قيمت مسكن در كشور و به خصوص تهران قبل از سال 85 از سال 81 به مدت 4 سال رشد زير 10 درصدي داشت و چنانچه متقاضي خريد مسكن در اين 4 سال كه رشد قيمتها بسيار پايين‌تر از رشد نرخ تورم بود توانسته بود خانه‌دار شود موفقيت و خانه‌دار شدن خود را بعد از سال 85 نيز مي‌توانست ادامه دهد اما افسوس براي افرادي كه نه در اين 4 سال ركود و نه در آن دو سال رونق بازار، ديگر نتوانستند خانه‌دار شوند و حال با توجه به ركود بازار و نبود فروشنده مسكن تنها به فكر اجاره‌نشيني با حداقل امكانات هستند.
*گذشت دو سال از رونق بازار و توجه به آرام كردن بازارهاي موازي
بازار مسكن بعد از دو سال رونق و جهش قيمت در اواخر سال 86 و ابتداي سال 87 به يكباره ترمز خود را كشيده و ايست كرد.در همين اوصاف بود كه دولت فعاليت خود را براي ورود به بخش مسكن و به دست گرفتن امور بيشتر كرد و تصميم گرفت بازارهاي موازي را آرام و طرح مسكن مهر را هر چه سريعتر به پيش ببرد.
در اواخر سال 86 نيز تصميمات مهمي براي كاهش قيمت نهاده‌هاي توليد مسكن گرفته شد.يكي از اين تصميمات خروج سيمان از سبد حمايتي دولت و توزيع سيمان توسط شركت تعاوني مصالح فروشان بود.
سيمان همواره در اين چند سال گذشته معضل بزرگ دولت در طرح‌هاي عمراني و ساخت و ساز بوده است.چرا كه قيمت سيمان نه تنها هر سال رشد مي‌كرد بلكه همواره كمبود آن مشكلاتي را براي اتمام پروژه‌ها به ارمغان مي آورد.
تصميم انقلابي مبني بر خروج سيمان از سبد حمايتي هر چند با مقاومتهاي فراوان توام بوده و هنوز هم براي خروج كامل آن اما و اگر وجود دارد موجب شد تا قيمت سيمان در بازار آزاد به دليل افزايش توليد و توزيع سيمان و رسيدن آن به مرز 54 ميليون تن كاهش يابد.
همين كاهش قيمت سيمان در بازار موجب شد تا بسياري از سازندگان مسكن اين تصميم را به فال نيك گرفته و آنرا نويد بخش رونق ساخت و ساز عنوان كنند.
اسدپور كارشناس اقتصادي، طرح آزادسازي قيمت سيمان را بر كاهش قيمت تمام شده مسكن مفيد ارزيابي مي‌كند و مي‌گويد: مطمئنا با اجراي طرح آزادسازي قيمت سيمان در اوايل سال جاري بهاي هر تن سيمان در بازار آزاد 30 تا 40 درصد كاهش يافت ،بنابراين مطمئنا اين كاهش قيمت در كنار ساير عوامل مثل كاهش قيمت آهن و ميلگرد موجب شد تا قيمت تمام شده مسكن روز به روز در حال كاهش باشد.
اسدپور تاكيد مي‌كند كه اين روند كاهش قيمت تمام شده مسكن در وضعيت كنوني كه بازار مسكن در ركود بسر مي‌برد به نفع سازندگان است.
البته او معتقد است كه كاهش نهاده هاي توليد مسكن در وضعيت كنوني كه بازار مسكن در ركود مطلق به سر مي برد و خريدار مطمئني براي خريد در بازار وجود ندارد بيش از پيش موجب ضرر سازندگان مسكن از بابت فروش نرفتن مسكن هايشان نخواهد شد.
از بازار آزاد سيمان نيز خبر مي رسد كه از زمان توزيع مستقيم سيمان از سوي تعاوني مصالح فروشان قيمت سيمان همچنان روند نزولي دارد. البته اين طرح به ضرر بسياري از مصالح فروشان شده است چرا كه آنها عنوان مي‌كنند در برخي از روزها حتي 5 پاكت سيمان نيز به فروش نمي‌رسد.
قيمت هر پاكت تيپ يك و 2 در بازار آزاد حدود 3500 تومان است كه قيمت فله‌اي آن حدود 52 هزار تومان خواهد بود.
اسماعيل كاظمي مديرعامل تعاوني مصالح فروشان تهران نيز معتقد است كه بازار سيمان كاملا آرام شده و اين آرامش مطمئنا تاثير بسزايي در افزايش ساخت و ساز و كاهش قيمت تمام شده مسكن خواهد داشت.
وي مي‌گويد كه سازندگان مسكن مي‌توانند با مراجعه به شركت تعاوني مصالح فروشان به ازاي هر مترمربع 150 كيلوگرم سيمان دريافت كنند.
*كاهش 40 درصدي قيمت آهن و ميلگرد
كاهش 40 درصدي قيمت آهن و ميلگرد نيز طي ماههاي گذشته موجب شده تا سازندگان مسكن به فعاليت خود رونق بيشتري داده و سعي كنند تا در اين بازار راكد مسكن رغبت بيشتري براي هر چه سريعتر تمام كردن واحدهاي مسكوني در دست احداث خود قبل از اتمام سال جاري از خود نشان دهند.
*بهترين زمان براي ساخت و ساز
سازندگان مسكن نيز معتقدند كه با توجه به وضعيت بوجود آمده در بازار سيمان آهن و ميلگرد بهترين زمان براي ساخت و ساز همين ماههاي پاييز و زمستان است.آمارها نيز نشان مي دهد كه در شش ماه گذشته ساخت و ساز و صدور پروانه هاي ساختماني 14 درصد رشد داشته است بنابراين اين رشد حاكي از اين است كه در آينده بايد شاهد نزديكتر شدن عرضه و تقاضاي مسكن باشيم.موضوعي كه همواره (كاهش عرضه و افزايش تقاضا)موجب رشد قيمت مسكن واجاره بها مي شود.
اتفاقا جهاني مديد كل دفتر و برنامه ريزي وزارت مسكن نيز معتقد است كه تا 2 سال آينده روند ساخت و ساز با افت روبرو نمي شود بنابراين اين بدين معناست كه اگر روند ساخت و ساز رو به رشد باشد و دولت نيز مسكن مهر خود را به نتيجه برساند بايد در آينده شاهد تحولات مثبتي در بخش مسكن باشيم.
سلماسي دبير انجمن انبوه‌سازان هم اگر چه معتقد است كه كند شدن تسهيلات بانكي موجب شده تا انبوه‌سازان با مشكل ساخت مسكن مواجه شوند اما همين كاهش قيمت نهاده هاي توليد مسكن را بايد به فال نيك گرفت و آنرا پايه‌اي براي افزايش توليد مسكن در كشور عنوان كرد.
وي مي‌گويد: چنانچه دولت اعطاي تسهيلات مسكن را به انبوه‌سازان آسان كند ميتوان به رونق ساخت و ساز ،كاهش قيمت مسكن و اجاره بها در ماهها و سالهاي آتي اميدوار بود.
*خبرهاي خوش براي مستاجران
بر اساس اين گزارش،كاهش 25درصدي اجاره بها در تهران نسبت به ابتداي سال جاري كه به تبع كاهش قيمت مسكن در كشور و تهران رخ داده است موجب شده تا با رقه اي از اميد در دل ها زنده شود.
سعيدي كيا وزير مسكن وشهرسازي با تاييد كاهش قيمت مسكن و اجاره بها به خبرنگار فارس گفت:وزارت مسكن و شهرسازي براي مطمئن شدن كاهش قيمت مسكن و اجاره بها همواره از بنگاههاي مسكن استعلام مي گيرد.
كارشناسان اقتصادي مسكن و به خصوص رييس اتحاديه املاك در اين خصوص مي گويند: پيش‌بيني‌ها از تداوم كاهش هزينه اجاره مسكن در ماههاي آينده وجود دارد.
وي مي گويد: مشاوران املاك كاهش چشم‌گير اجاره‌ها را مديون عكس‌العمل انبوه‌سازان به كاهش بي‌سابقه قيمت مسكن عنوان مي‌كنند چرا كه آنها مي‌گويند از حدود سه ماه پيش ناگهان پيشنهاد‌ها از سوي مالكان واحدهاي نوساز براي اجاره افزايش پيدا كرد و فراواني انتخاب براي مستاجران آن هم از نوع نوساز باعث شد اجاره‌ها بعد از دو سال افزايش، كاهش يابد.
الهام سخنگوي دولت نيز به تازگي با تاييد كاهش قيمت مسكن گفت كه روند نزولي قيمت ها ادامه خواهد داشت و در آينده نرخ اجاره بها نيز متعادل تر خواهد شد.
بنابراين گزارش،كاهش هزينه اجاره خبر خوشي براي مستاجراني است كه طي چند ماه گذشته با اطلاع از كاهش قيمت مسكن انتظار تغيير وضعيت در بازار اجاره‌ها را مي‌كشيدند.گزارش ها حاكي از ان است كه متوسط نرخ اجاره بها در 22منطقه تهران حدود 25 درصد نسبت به سه ماه اول سال‌جاري كاهش پيدا كرده است.
اين كاهش بعد از دو سال و سه ماه رشد متوالي پديد آمده است البته با استناد به گزارش‌هاي مكتوب وزارت مسكن متوسط نرخ اجاره بهاي مسكن در كلان‌شهر تهران در سالهاي 85 و 86 به ترتيب 7/23 و 8/38درصد رشد داشت.
*توجه دولت به ساخت مسكن در تهران و پيش‌بيني كاهش قيمتها در كشور
براساس بند «د» تبصره شش قانون بودجه سال 86 بيشترين سهميه تامين مسكن در كل با بيش از 230 هزار واحد مسكوني براي استان تهران در نظر گرفته شده است اين موضوع نشان مي‌دهد كه توجه دولت به ساخت مسكن بيشتر معطوف به پايتخت كشور ،تهران است. يعني منطقه‌اي كه همواره با افزايش قيمتها استانهاي كشور را نيز تحت‌الشعاع خود قرار داده است.
پس ميتوان نتيجه گرفت رونق ساخت و ساز در تهران همانا با هدف كاهش التهاب بازار مسكن و پاسخگويي به تقاضا و تبعيت استانهاي كشور از تهران براي رونق ساخت و ساز است.
آمارها نشان مي‌دهد كه ساخت مسكن در فروردين امسال 42 درصدي رشد داشته است.
در فرودين ماه سال جاري در كل مناطق شهري تعداد 14 هزار و 992 فقره پروانه ساختماني توسط شهرداريهاي سراسر كشور صادر شد كه با اين تعداد پروانه ساخت قرار است 53 هزار و 964 واحد مسكوني با متوسط زير بناي 146 مترمبع ساخته شود.
اما نكته حائز اهميت آن است كه حال كه قيمت نهاده‌هاي توليد مسكن رو به كاهش گذاشته‌اند و ساخت و ساز رونق گرفته است چه بهتر است كه دولت با بها دادن به انبوه سازان آنها را براي ساخت و ساز تشويق كند تا علاوه بر افزايش عرضه مسكن براي خريد ،موجب ثبات قيمت ها در اجاره بهاي مسكن شود.
نتيجتا براي اينكه بر روي قيمت مسكن در آينده تاثير مثبتي گذاشته شود ،چند راهكار اساسي براي پاسخگويي به تقاضا و ثبات قيمت مسكن بايد از سوي دولت و بخش خصوصي رعايت شود.
راهكار نخست: استفاده از تجربه كشورهايي كه در تامين مسكن جامعه خود موفق بوده‌اند يعني به عنوان مثال در كشور مالزي دولت براي تشويق انبوه سازان به ساخت و ساز با ارائه تسهيلات به 80 درصد يك واحد مسكوني آنها را به خريد واحدهاي ساخته شده اين انبوه سازان مطمئن مي كند.
راهكار دوم: سهم اعطاي تسهيلات بانكي ارائه شده در ايران نسبت به ساير كشورهاي غربي براي هزينه‌هاي يك واحد مسكوني و ميزان اجاره نشيني بسيار پايين است بنابراين دولت بايد به اين دو بخش توجه ويژه‌اي داشته و آنرا در جهت رونق ساخت و ساز تقويت كند.
راهكار سوم: به دليل تورم شديد، رابطه معقولي بين قيمت مسكن و حقوق سالانه يك فرد در جامعه ايران وجود ندارد بنابراين بايد به گونه‌اي بخش خصوصي براي ساخت واحدهاي مسكوني ارزان قيمت براي اقشار كم درآمد جامعه تشويق شود.
راهكار آخر و پاياني براي اينكه مسكن در كشور همچنان در راس مسائل هر خانواده ايراني مطرح شود بازنگري در سياست‌هاي توليد مسكن و سياست‌هاي اجتماعي و اقتصادي دولت كه منجر به ارتقاي شاخص‌هاي مسكن مي‌شود ضروري به نظر مي‌رسد.
اگر چه اعمال راهكارها از سوي دولت يك روياي بسيار دست نيافتني است اما دولت مي‌تواند در اين فرصت كه همه چيز دست به دست هم داده است تا نهاده هاي توليد مسكن و قيمت مسكن ثابت و روزبروز كاهش يابد خانواده‌هاي ايراني متقاضي خريد را براي خانه‌دار شدن هر چه راحتتر آماده و مهيا كند.
